Dans un contexte de baisse des prix de l’immobilier, de nombreux propriétaires s’inquiètent au moment de vendre.
Selon les caractéristiques de l’appartement ou de la maison en vente, il est encore possible de tirer son épingle du jeu. L’adresse du bien reste l’élément majeur pour l’estimation du prix de vente.
Pourtant, certains éléments spécifiques au bien peuvent justifier une surcote. Des prestations de qualité, une superficie additionnelle, une rénovation récente ou une bonne performance énergétique permettent de sortir du lot.
Découvrez toutes les caractéristiques qui ont un impact sur l'augmentation du prix de vente de votre bien !
Comment estimer le prix de votre bien à la vente ?
Première étape pour connaître le prix de votre bien : l’estimation ! Cette démarche peut être réalisée par vous-même, un agent immobilier ou des outils d'estimation en ligne.
L’estimation du bien par le vendeur
L’estimation d’un bien peut tout à fait être réalisée par le vendeur lui-même. Le principal risque de cette démarche est d’avoir une vision non objective sur son bien. En effet, la valeur sentimentale du bien empêche souvent les propriétaires d’être totalement objectifs. Bien souvent, les propriétaires ont tendance à surévaluer le prix à la vente.
La direction générale des finances publiques (DGiFP) a rendu accessible depuis 2019 les Données de valeur Foncière (DVF) qui recensent l’ensemble des transactions immobilières sur les 5 dernières années.
L’outil Patrim permet également de consulter les données de l’administration fiscale afin de connaître le prix de vente des logements et terrains selon les critères renseignés.
L’estimation du prix par un agent immobilier
Qui mieux qu’un agent immobilier spécialiste du secteur pour estimer le prix de votre bien à la vente ? C’est la méthode la plus sûre et précise pour une estimation actualisée du prix, en prenant en compte la réalité du marché local et les spécificités du bien.
L’agent immobilier se déplace chez vous pour une estimation qui ne laisse rien au hasard et il dispose d’un fichier client susceptible d’acheter votre logement rapidement.
L’estimation du prix via des outils en ligne
De nombreux outils en ligne permettent aujourd’hui d'estimer son bien en quelques clics. Évidemment, rien ne remplace une estimation réalisée sur place mais cela vous donne une première idée de la valeur vénale du bien selon son adresse.
Comment augmenter le prix de son bien à la vente ?
Une fois l’estimation réalisée, vous savez quel est le prix de vente idéal de votre bien. Il s’agit du montant le plus pertinent pour assurer une vente rapide et au meilleur prix compte tenu du marché immobilier. Celui-ci tient compte de nombreux éléments sur lesquels vous pourrez intervenir ou non, pour augmenter le prix de vente.
L’état de votre bien
Pour juger de l’état de votre bien, il faut se mettre à la place de l’acquéreur. Au fil des années, il se peut que vous ne voyiez plus certains détails dans votre logement, qui pourraient faire fuir un acheteur. Un papier peint se décolle ? Certaines goulottes électriques sont manquantes ? Les joints de la douche font grise mine ? Même s'ils paraissent anecdotiques, tous ces détails renseignent l'acquéreur sur l’état d’entretien du logement.
La réalisation de certains travaux de rénovation ou de home staging permet de remettre le logement au goût du jour. Selon l’ampleur de la rénovation et la qualité des matériaux, une surcote de l'ordre de 10 % pourra être appliquée.
L’impact est flagrant pour la rénovation des pièces stratégiques comme la cuisine et la salle de bain !
L’étage du bien
En copropriété ou non, un appartement en immeuble est plus ou moins bien côté selon son étage. Les appartements en étages élevés sont vendus bien plus chers que des biens similaires en étages inférieurs.
Selon une étude, la différence entre le prix au mètre carré en rez -de -chaussée et au dernier étage (avec ascenseur) est de 25 % à Paris et 15 % en Province.
La vue du bien
Entre une vue dégagée et une vue avec un fort vis-à -vis, il n’y a pas photo !
Cela peut justifier une belle surcote comprise entre 5 et 10 %, seulement s’il s’agit d’un critère rare. En effet, en pleine campagne, le critère de vue dégagée sera plutôt commun tandis que dans les grandes agglomérations, c’est assez exceptionnel.
Avec une vue sur un monument, c’est le jackpot assuré !
L'exposition du bien
L’exposition du bien est un facteur déterminant pour le confort d’hiver mais également pour le confort d’été. Une exposition au sud ou est-ouest influence grandement la luminosité du bien et l’intérêt des potentiels acquéreurs (environ 5 % de surcote lors de la vente).
L’extérieur du bien
La présence ou non d’un extérieur (cour, jardin, terrasse, balcon) a un effet bénéfique sur le prix à la vente. Encore une fois, la rareté joue énormément sur ce facteur.
Un jardin en ville sera toujours valorisé, à plus forte raison lorsque celui-ci est bien entretenu et aménagé. L’installation d’équipements de jardin (abri, barbecue…) permet aux candidats acquéreurs de se projeter plus facilement dans le bien. En moyenne, ce type de bien se vend 10 % plus cher que son équivalent sans extérieur.
Une piscine peut à elle seule justifier une augmentation de prix du bien comprise entre 6 et 10 %.
La performance énergétique du bien
La “valeur verte” des logements ou leur performance énergétique est un critère scruté par 87 % des acheteurs lors de leur recherche. Entre l’augmentation du coût de l’énergie et la recherche d’un meilleur confort thermique, les acheteurs sont près de 23 % à bannir un bien en raison de son mauvais Diagnostic de performance énergétique.
Selon les notaires, cette valeur verte est un réel booster pour le prix des biens :
- Entre 3 et 16 % de surcote pour un appartement ancien classé A ou B au DPE
- Entre 6 et 14 % de surcote pour les maisons classées A ou B au DPE
L’état de l’immeuble
Qu’il s’agisse d’un immeuble en copropriété ou non, son état général sera forcément pris en compte par votre futur acheteur. Des parties communes dégradées ou un ascenseur vétuste jouent clairement en votre défaveur par rapport à un immeuble fraîchement rénové.
En copropriété, si de nombreux travaux sont à prévoir, cela peut clairement vous empêcher d’appliquer une surcote, sauf si ceux-ci ont déjà été votés et provisionnés !
