Vous êtes propriétaire bailleur et souhaitez optimiser votre fiscalité ? Certains dispositifs fiscaux immobiliers permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt conséquente.
Selon le régime fiscal et le dispositif d’investissement locatif choisi, la réduction d’impôt peut atteindre 40 % et plus.
Découvrez comment réduire votre imposition légalement, sans enfreindre aucune loi !
Pourquoi réduire ses impôts de location ?
La location immobilière est soumise à un système d’imposition spécifique. Les revenus fonciers ou recettes locatives issues de la perception des loyers sont ajoutés à vos autres sources de revenus.
Ceux-ci sont taxés à l’impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux. Le montant de l’imposition dépend de la nature de la location. Il peut s’agir d’une location nue ou d’une location meublée.
Les propriétaires bailleurs peuvent chercher à optimiser leur fiscalité pour :
- Augmenter leur rentabilité locative ;
- Ne plus être soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;
- Réduire leur base imposable.
Quels sont les régimes fiscaux qui permettent de réduire vos impôts de location ?
Pour réduire vos impôts de location de manière significative, plusieurs dispositifs ou régimes sont à disposition des propriétaires bailleurs. Tour d’horizon.
La location en LMNP
Si vous louez votre bien en location nue, vous pourriez être intéressé par ce qui suit. Opter pour la location en meublé fait bénéficier le propriétaire d’avantages.
Contrairement à la location vide, la location meublée est considérée comme une activité commerciale. Ainsi, les revenus locatifs ne constituent pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Sous réserve de ne pas dépasser 72 600 € de recettes locatives annuelles, le bailleur bénéficie d’un abattement forfaitaire intéressant. Le régime du micro-BIC applique une réduction fiscale automatique de 50 % voire 71 % en cas de meublé de tourisme classé.
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet d’aller plus loin.
En choisissant l’imposition au régime réel, le bailleur bénéficie d’amortissements comptables qui viennent s’ajouter aux charges réelles, déductibles de vos revenus locatifs.
Chaque dépense liée au logement meublé concerné donne doit à un amortissement variable selon sa durée d’usage. Par exemple, la réfection des peintures de l’ensemble du logement (facturés 10 000 € TTC) est amortie sur 10 ans à raison de 1000 € par an.
L’ensemble de ces amortissements peut représenter de 50 % à 100 % des loyers perçus. Votre base imposable peut donc être réduite dans la même proportion.
Générer du déficit foncier
En location vide, il est également possible de réduire significativement votre imposition. En temps normal, ce type de location est soumise au régime du micro-foncier. Ce dernier fait bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers perçus.
En d’autres termes, le bailleur n’est imposé qu’à hauteur de 70 % des loyers encaissés.
Pour aller plus loin, le propriétaire peut opter pour le régime réel d’imposition. Il permet de déduire un ensemble de frais et taxes pour réduire son imposition :
- Intérêts d’emprunt bancaire ;
- Charges de copropriété ;
- Frais d’entretien et de réparation ;
- Travaux d’amélioration ;
- Taxe foncière ;
- Cotisations d’assurance (emprunteur, PNO, GLI…)
- Frais de gestion locative.
Grâce au régime réel, le bailleur peut créer du déficit foncier. Lorsque le montant de ses frais et taxes est supérieur à ses revenus fonciers, la différence constitue le déficit foncier. Il est possible de déduire le montant du déficit foncier de vos revenus imposable, dans la limite de 10 700 € par an.
Depuis 2023, le déficit foncier bénéficie d’un doublement. Il passe à 21 400 € par an sous réserve de :
- Réaliser des travaux de rénovation permettant un gain énergétique de plus de 35 % ;
- Louer pendant au moins 3 ans ;
- Réaliser les travaux entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 ;
- Passer à l’étiquette énergétique A, B, C ou D.
Favoriser la location à des ménages modestes avec Loc’Avantages
Le dispositif Loc’Avantages permet de mettre en location votre logement à un prix de loyer inférieur au marché. En échange, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt proportionnelle à la réduction appliquée sur le loyer (15 % pour Loc 1 ; 30 % pour Loc 2 ; 45 % pour Loc 3).
Cette réduction est bonifiée en cas de recours à une intermédiation locative (agence immobilière sociale ou agrée par l’état).
À la clé, vous pouvez réduire vos impôts de 14 à 65 % tout en réalisant une bonne action en faveur de l’accession au logement des ménages modestes.
Louer en location de courte durée
Jusqu’à présent, la location meublée touristique ou location de courte durée constituait une niche fiscale.
En louant votre bien sur une plateforme en ligne de type Airbnb ou Abritel, vous pouvez bénéficier d’un abattement forfaitaire sur les recettes locatives encaissées.
Cet abattement forfaitaire atteignait 71 %. Cela signifie que les revenus locatifs n’étaient imposés qu’à hauteur de 29 %.
Une véritable aubaine pour les propriétaires bailleurs qui bénéficiaient d’une rentabilité locative exceptionnelle, très peu imposable. En conséquence, de nombreuses agglomérations ont renforcé leur réglementation pour limiter la durée annuelle de location.
En effet, cela accentue la tension locative déjà présente dans les grandes agglomérations ou en zones touristiques. Les bailleurs préférant ce type de location, plus rentable que la location traditionnelle.
Cette niche fiscale vient d’être rabotée par le gouvernement, dont la réduction fiscale n’est plus que de 30 % depuis fin 2023.
Pour conserver l’abattement de 71 %, il faut louer votre logement sous le statut de chambre d’hôte ou en meublé de tourisme classé.
