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Vous vendez un bien classé G au DPE ? Avec des acquéreurs de plus en plus sensibles à la performance énergétique et un durcissement de la réglementation, les passoires thermiques n’ont pas la côte.
Pourtant, de nombreux propriétaires décident de vendre leur bien énergivore sans attendre. Selon les notaires, 30,1 % des ventes conclues à Paris entre 2021 et 2022 concernent des passoires thermiques.
Avec une décote sur le prix de vente comprise entre -2 à -19 % en 2021, l’étiquette énergétique est un argument de poids qui peut faire basculer la négociation.
Comment réussir à vendre son bien au DPE G ? On vous dit tout !
Qu’est-ce qu’un bien classé G au DPE ?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire pour les biens en vente depuis le 1er novembre 2006. Simplement informatif à sa création, le DPE est devenu opposable aux tiers. C’est-à-dire qu’en cas d’erreur ou d’omission, il engage la responsabilité du vendeur !
Ce document sert à évaluer la performance énergétique et climatique d’un logement sur deux critères :
- sa consommation d’énergie primaire en kWh/m2/an
- ses émissions de gaz à effet de serre en kgCO2/m2/an
Si votre bien est en G, mauvaise nouvelle, il s’agit de la moins bonne classe énergétique et climatique. Cela signifie que l’appartement ou la maison fait partie des 7,2 millions de passoires thermiques en France. Bienvenue au club !
Cette notation reflète que le logement :
- consomme beaucoup d’énergie (au-delà de 420 kWh/m2/an)
- et/ou émet trop de gaz à effet de serre (plus de 100 kgCO2/m2/an)
Depuis la réforme du 1er juillet 2021, une mauvaise notation dans l’une des deux catégories du DPE suffit à obtenir un classement en G.
Quelles sont les obligations du bailleur en cas de DPE G ?
Depuis le 1er avril 2023, certains propriétaires de biens classés G au DPE ont l’obligation de réaliser un audit énergétique en cas de vente. Cette mesure est issue de la loi Climat & Résilience du 24 août 2021. Elle permet une meilleure information des candidats acquéreurs sur le coût des travaux à envisager dans le bien pour atteindre :
- l’étiquette E et sortir de passoire thermique
- l’étiquette C
- l’étiquette B
La réalisation d’un audit énergétique est obligatoire pour les logements classés F ou G au DPE :
- en maison
- en immeuble en monopropriété
Pour l’instant, les propriétaires en copropriété peuvent souffler, la vente de leur bien n’est pas encore concernée par cette obligation. Jusqu’à quand ?
Pourquoi les biens classés G sont plus nombreux à la vente ?
Plusieurs facteurs expliquent l’augmentation du nombre de biens classés G à la vente. Avec une réglementation de plus en plus sévère, l’interdiction de louer et le coût des travaux, les propriétaires ne sont pas épargnés.
Le gel du loyer des biens classés G
Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F ou G ne peuvent plus être augmentés :
- au changement du locataire
- au renouvellement du bail
- en cours de location (via l’Indice de Référence des loyers ou IRL)
L’interdiction de location des classes G
Depuis le 1er janvier 2023, les biens classés G qui consomment plus de 450 kWh/m2/an sont interdits à la location et considérés comme non décents. À partir de 2025, tous les logements classés G au DPE seront interdits à la location !
Le coût des travaux pour sortir de classe G
Selon l’ONRE, le coût moyen des travaux de rénovation énergétique engagés en 2019 s’élevait à 9100 €. Pour gagner deux classes énergétiques, l’ADEME estime le prix moyen des travaux à 26 000 €. Un sacré budget pour les propriétaires !
Comment réussir la vente d’un bien classé G ?
Pour éviter de faire les frais d’une mauvaise valeur verte, il est possible de réussir la vente d’un bien classé G. Faut-il impérativement rénover ou peut-on vendre en l’état ?
Rénover un bien classé G pour réussir la vente
Pour atteindre l’étiquette énergétique minimale pour sortir de passoire énergétique (E), l’investissement est conséquent. Ce type de travaux concerne :
- l’isolation thermique (des murs, planchers et combles)
- l’isolation des menuiseries extérieures (portes palières et fenêtres)
- le remplacement du système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire
- l’installation d’une ventilation performante (VMC)
Heureusement, de nombreuses aides financières existent pour alléger le reste à charge des ménages :
- MaPrimeRénov est l’aide principale à la rénovation énergétique des logements. Tous les propriétaires peuvent en bénéficier. Le montant de l’aide financière dépend du type de travaux engagés et des revenus du ménage. Son montant peut être bonifié pour la sortie de passoire énergétique.
- l’écoprêt à taux zéro (éco-PTZ) pour bénéficier d’un prêt non soumis à intérêts, d’un montant maximal de 50 000 €.
- les certificats d’économies d’énergie ou CEE : pour les travaux décrits dans les fiches d’opérations standardisées
Pour inciter à la rénovation énergétique, le gouvernement à mis en place un simulateur pour connaître le montant d’aide auquel vous avez droit.
Vendre le bien classé G en l’état
Si vous n’avez pas les ressources suffisantes pour rénover ou la possibilité d’attendre, rien n’interdit de vendre votre passoire thermique.
Il n’existe pas de contraintes légales pour vendre un logement énergivore. Pour ne pas rebuter les candidats acquéreurs et éviter les négociations fantaisistes, on vous conseille :
- de faire réaliser l’audit énergétique, même si votre bien n’est pas soumis à cette obligation. L’audit énergétique peut être financé par MaPrimeRénov et informe l’acheteur sur les principaux travaux à réaliser
- de présenter les devis de travaux préconisés pour sortir de passoire thermique. Le candidat acquéreur peut ainsi se projeter et négocier le prix de vente sur des éléments factuels
- adapter le prix du bien en tenant compte de sa valeur verte, permet de ne pas allonger inutilement le délai de vente
