Vous louez un logement dont certains éléments de sécurité sont en mauvais état ? Cela peut menacer la santé de votre locataire ? Votre appartement ou votre maison est peut-être insalubre ou en état de péril aux yeux de la loi.
Vivre dans ce type de logement présente un risque pour la santé et la sécurité de ses occupants. En tant que bailleur, vous pourriez être assimilé à un “marchand de sommeil” et risquer de lourdes sanctions.
Il faut néanmoins distinguer un logement insalubre d’un logement indécent. Cela ne désigne pas la même chose et n’implique pas les mêmes contraintes pour le bailleur. Notre article pour connaître la procédure en cas de logement insalubre. Que faire ? Quels sont les risques pour le bailleur ? On vous dit tout.
Un logement insalubre, c’est quoi ?
L’insalubrité peut concerner tout logement ou immeuble qui présente un ou plusieurs risques pour la santé et la sécurité de ses occupants.
Les motifs d’insalubrité sont de plusieurs natures :
- pièce avec hauteur sous plafond insuffisante
- pièce à vivre avec absence d’ouverture sur l’extérieur, manque de luminosité naturelle ou avec une configuration exigüe
- locaux en suroccupation
- présence de revêtements dégradés contenant du plomb ou de l’amiante
- infractions au Réglement sanitaire départemental (RSD)
- risque d’incendie lié à une installation de gaz ou d’électricité dangereuse
- dégradation ou mauvaise qualité de la structure du bâtiment (risque d’effondrement…)
- défaut d’isolation ou d’étanchéité
Par nature, certains locaux sont considérés insalubres et ne peuvent être utilisés pour l’habitation :
- caves
- sous-sols
- combles non aménagés
L’info Compar'Agence
L’insalubrité se distingue de la non-décence. Un logement décent doit regrouper les critères suivants :
- assurer la sécurité de ses occupants
- préserver la santé des occupants
- disposer des éléments de confort essentiels : eau chaude et froide, installation qui délivre un chauffage normal, coin cuisine avec évier…
- être protégé des infiltrations d’air
- disposer d’une aération suffisante
- être dépourvu de nuisibles ou parasites
- respecter un critère de performance énergétique minimal
Qui peut déclarer votre logement insalubre ?
Parfois, les locataires qui ont un problème mineur dans leur logement emploient le terme d’insalubrité auprès de leur bailleur. Pourtant, seul le Préfet peut qualifier un logement d’insalubre. Cela peut se faire uniquement suite à un rapport de visite des lieux rédigé par :
- le directeur régional de l’agence régionale de santé (ARS)
- le directeur du service communal d’hygiène et de santé (SCHC)
En cas de situation urgente, le préfet peut demander l’intervention d’un expert qui :
- dispose d’un délai de 24 h pour se rendre sur place et délivrer son rapport
- a pour mission de dresser un état des lieux du logement ou bâtiment concerné
- fait des préconisations pour mettre fin au danger
Le propriétaire du logement concerné où le syndic (en cas d’insalubrité d’un bâtiment en copropriété) est convoqué pour :
- s’expliquer sur les motifs d’insalubrité constatés
- être informé de la procédure à venir
Que faire en cas de déclaration d’insalubrité sur votre logement ?
Lorsque le logement est déclaré insalubre, un arrêté de traitement de l’insalubrité est notifié :
- au propriétaire du logement concerné
- au syndic d’immeuble si cela concerne les parties communes ou le bâti
- aux occupants
Il est également affiché en façade du bâtiment concerné et en mairie de l’arrondissement concerné dans les villes suivantes :
- Paris
- Lyon
- Marseille
L’info Compar'Agence
L’interdiction d’habiter peut être soit temporaire (arrêté d’insalubrité remédiable) soit définitive (arrêté d’insalubrité irrémédiable).
La réalisation des mesures ou travaux préconisés
Une fois le délai arrivé à échéance, le préfet doit faire constater la réalisation des mesures ou des travaux préconisées dans l’arrêté :
- réparer ou remédier à la situation à l’origine de l’insalubrité
- démolir tout ou partie de l’installation de l’immeuble impacté
- cesser la mise à disposition du local d’habitation concerné
- interdire d’utiliser ou d’habiter les lieux
Si les mesures engagées ont permis de remédier aux désordres, le préfet prononce la mainlevée de l’arrêté. En d’autres termes, cela marque la fin de la procédure d’insalubrité.
L’obligation d’hébergement ou de relogement des occupants
Lorsque l’arrêté de traitement de l’insalubrité comprend une interdiction d’habiter, les obligations du bailleur dépendent de la durée de cette interdiction :
- remédiable ou temporaire, dans ce cas le bailleur doit assurer l’hébergement des occupants jusqu’à la mainlevée de l’insalubrité
- irrémédiable ou définitive, dans ce cas le bailleur doit assurer le relogement des occupants dans un local d’habitation pérenne
L’astuce Compar'Agence
L’obligation d’hébergement ne signifie pas que le bailleur doit héberger ses locataires à son domicile ! Il doit leur trouver une situation d’hébergement en hôtel ou dans un logement temporaire par exemple.
Dans tous les cas, l’arrêté de traitement de l’insalubrité autorise les locataires à suspendre le paiement de leur loyer.
Quelles sont les sanctions pour le propriétaire en cas de non-respect de l’arrêté d’insalubrité ?
Lorsque le propriétaire, bailleur ou occupant ne respecte pas les mesures de l’arrêté d’insalubrité ou ses délais, il encourt des sanctions.
Celles-ci prennent la forme d’une astreinte pouvant aller jusqu’à 1000€ par jour de retard selon l’ampleur des travaux préconisés et les conséquences de leur non-exécution.
En cas d’inaction du propriétaire, le préfet peut le contraindre à l’exécution des mesures et travaux préconisés. Cette exécution d’office est bien évidemment aux frais du propriétaire !
