Pour échapper à l’impôt français, de nombreux investisseurs sont tentés de réaliser des opérations immobilières à l’étranger. L’investissement à l’étranger est une pratique tout à fait légale dès lors qu’elle respecte la réglementation fiscale en vigueur.
Les investisseurs ont l’obligation de porter à la connaissance de l’administration fiscale française, tous les investissements réalisés hors du territoire national.
Pour réaliser un investissement locatif, posséder une résidence secondaire au soleil ou miser sur une plus value à la revente, les paradis fiscaux ont la cote.
Néanmoins, l’immobilier n’est pas toujours très stable à l’étranger et peut même se retourner contre les investisseurs.
Les paradis fiscaux sont-ils le nouvel eldorado des investisseurs immobiliers ? Éclairage.
Un paradis fiscal, c’est quoi ?
Un paradis fiscal est un territoire qui a adopté une législation et une politique fiscale attractives pour les particuliers et les entreprises. Celles-ci sont suffisamment permissives pour leur permettre de réduire au maximum leur imposition.
Contrairement à ce que l’on pourrait croire, tous les paradis fiscaux ne sont pas des pays riches. Si les Bahamas sont réputées, des territoires comme Panama comptabilisent 21,5 % de leur population sous le seuil de pauvreté en 2005.
Pour être considérés paradis fiscaux par la France, les états doivent réunir les critères suivants :
- Accorder des avantages fiscaux sans nécessité de résider sur place ;
- Faire bénéficier d’un taux d’imposition faible voire nul ;
- Être opposés au transfert automatique d’informations avec les autres états dans le cadre de procédures fiscales ;
- Avoir adopté des lois permettant l’anonymat de l’identité des détenteurs d’actifs dans le pays concerné.
En 2023, l’union Européenne a mis à jour la liste des Etats non coopératifs à des fins fiscales :
- Les îles Samoa américaines ;
- Bahamas ;
- Guam ;
- Russie ;
- Trinité et Tobago ;
- Vanuatu ;
- Anguilla ;
- Belize ;
- Palaos ;
- Samoa ;
- Îles Turk et Caïcos ;
- Antigua et Barbuda ;
- Fidji ;
- Panama ;
- Seychelles ;
- Îles Vierges américaines.
Est-ce légal d’investir dans un paradis fiscal ?
Les personnes qui investissent dans les paradis fiscaux, le font rarement pour la beauté des paysages. Bien que bon nombre d’entre eux soient situés dans des décors de carte postale, leur intérêt est tout autre. Les paradis fiscaux attirent les investisseurs qui souhaitent :
- Réduire ou annuler leur imposition ;
- Dissimuler tout ou partis de leurs revenus ou de leur patrimoine.
En soi, investir dans un paradis fiscal n’est pas illégal. La fraude est effective dès lors qu’il y a dissimulation. En effet, les investissements réalisés à l’étranger doivent faire l’objet d’une déclaration auprès du service des impôts français. Sauf lorsque les pays ont signé une convention fiscale qui permet d’éviter la double imposition avec la France.
L’investissement dans un paradis fiscal se distingue de l’optimisation fiscale. Cette dernière est entièrement légale et encouragée par le législateur, dans l’intérêt commun. C’est le cas des niches fiscales liées aux dispositifs de défiscalisation en loi Pinel ou loi Denormandie.
Elles permettent d’augmenter l’offre de biens neufs ou anciens rénovés à des loyers inférieurs au prix de marché. En échange, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt.
Quels sont les avantages et inconvénients de l’investissement immobilier dans un paradis fiscal ?
L’investissement immobilier dans un paradis fiscal fait bénéficier le propriétaire de certains avantages liés aux revenus locatifs ainsi qu’à la plus-value. En revanche, certains inconvénients sont inhérents à tout placement à l’étranger. Tour d’horizon.
Les avantages d’investir dans l’immobilier d’un paradis fiscal
Tout d’abord, investir dans un paradis fiscal est un bon moyen d’accéder à un type de bien et un environnement qui n’existe pas en France. L’architecture des bâtiments dans les îles du pacifique n’a rien de commun avec ce que nous trouvons en métropole, par exemple.
Acheter ce type de bien permet de toucher une clientèle touristique pour pratiquer la location saisonnière. Cela vous laisse l’opportunité d’occuper le bien une partie de l’année et de bénéficier des revenus locatifs très peu, voire pas du tout imposés. En cas de revente, il est possible d’envisager une plus value, surtout dans les territoires insulaires où le développement foncier est limité.
En période d’inflation, l’investissement dans un paradis fiscal permet de diversifier votre portefeuille immobilier grâce aux devises étrangères. Investir dans la pierre même à l’autre bout du monde, reste un placement tangible. l’investissement immobilier offre plus de garanties que les actifs financiers, plus volatils.
Les inconvénients de l’investissement immobilier dans un paradis fiscal
La France est un pays stable d’un point de vue politique et législatif. Ce n’est pas toujours le cas à l’étranger. Il faut privilégier les opportunités d’investissement dans les pays stables politiquement. En cas de changement brutal de régime, il existe un risque de nationalisation de votre bien immobilier. Concrètement, celui ci peut être réquisitionné sans indemnisation au propriétaire.
Selon les pays, la réglementation administrative peut être relativement lourde et contraignante. Cela s’ajoute à la difficulté liée à la maîtrise de la langue locale. Pour investir, il est préférable de se faire assister de professionnels locaux.
En matière d’immobilier, il faut bien se renseigner sur la notion de propriété dans le pays concerné. En effet, certains pays limitent le droit de propriété aux seules populations autochtones. Bien qu’il ne s’agisse pas d’un paradis fiscal, la Thaïlande en est le parfait exemple. Les étrangers ne sont jamais propriétaire du terrain sur lequel est bâtie leur maison ou leur commerce.
Comment investir dans l’immobilier dans un paradis fiscal ?
Les investisseurs ont deux possibilités pour investir dans l’immobilier à l’étranger et plus spécifiquement dans un paradis fiscal via l’achat :
- D’un ou plusieurs biens immobiliers : soit pour en faire une résidence secondaire soit un investissement locatif. Dans ce dernier cas, vous percevez des loyers sous réserve de faire gérer le bien à distance par un professionnel local ;
- D’actions immobilières auprès d’entreprises cotées en Bourse. Selon leurs résultats, vous percevrez des dividendes et pouvez une plus value en cas de revente.
- D’obligations, qui permettent d’investir dans des sociétés qui assurent la gestion de biens immobiliers (similaires aux SCPI).
