Autrefois, seules les prestations de votre bien immobilier et son emplacement suffisaient à déterminer sa valeur sur le marché. Désormais, sa performance énergétique est devenue l’un des critères fondamentaux scruté par 89 % des clients lors de l’acquisition d’un logement !
En vigueur depuis 2006, l’influence du diagnostic de performance énergétique (DPE) n’a eu de cesse de s’amplifier au fil des années. Cet impact du DPE sur le prix de vente porte à présent un nom : la valeur verte du logement.
Zoom sur cette notion et comment le DPE influence la valeur de votre bien immobilier en cas de mise en vente.
La valeur verte d’un bien immobilier, c’est quoi ?
Le diagnostic de performance énergétique doit être effectué par un diagnostiqueur et figurer sur les annonces immobilières pour toute transaction réalisée depuis 2006.
Celui-ci présente la performance énergétique du logement concerné basée sur deux critères :
- Sa consommation énergétique pour informer le futur occupant sur ses dépenses d’énergies prévisionnelles ;
- Ses émissions de gaz à effet de serre (GES), le rendant plus ou moins polluant.
Un bien peu économe en énergie est énergivore et peut également être qualifié de passoire thermique. Cette dénomination concerne les logements dont l’étiquette DPE est classée F ou G.
Les passoires thermiques seront progressivement interdites sur le marché locatif. Pour autant, les propriétaires qui vendent ce type de logements n’ont pas de raison de se réjouir. L’influence du DPE est également déterminante sur le prix de vente des logements aussi bien positivement que négativement.
C’est cette plus-value ou moins-value sur le prix de vente qui est appelée valeur verte.
Comment est calculée l’étiquette du DPE ?
Lorsqu’il a été mis en place, le DPE était réalisé via l’étude des factures d’énergie de l’occupant du bien concerné. En se basant sur les trois dernières années de consommation, le diagnostiqueur définissait une étiquette énergétique pour le bien.
Manquant de fiabilité, ce mode de calcul a été abandonné au profit de la méthode 3-CL. Depuis le 1er juillet 2021, tous les diagnostiqueurs certifiés l’utilisent et se basent uniquement sur les caractéristiques techniques du bien :
- Sa localisation ;
- La qualité de son isolation thermique ;
- Son mode de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire.
La méthode 3-CL détermine l’étiquette énergétique du logement selon :
- Sa consommation d’énergie primaire exprimée en kWH/m2/an ;
- Son impact environnemental exprimé en kg CO2/m2/an.
Quel est l’impact du DPE sur la valeur de votre bien immobilier ?
Dans un contexte de hausse des prix de l’énergie et de durcissement de la réglementation en matière de location, le DPE est un véritable juge de paix en transaction.
Selon une étude des notaires de France de 2022, la valeur verte des logements peut avoir des conséquences considérables sur le prix de vente d’un bien. Toutes les zones géographiques et tous les types de biens ne sont pas impactés de la même manière.
L’impact du DPE est variable selon les régions
Dans les régions où le marché immobilier est tendu, l’impact du DPE est plus faible dans le secteur de la transaction.
Ainsi, En Ile de France et en région Auvergne Rhone Alpes, 15 % des transactions enregistrées concernaient des logements classés F ou G. Dans la capitale, la moitié des biens vendus ont une étiquette comprise entre E et G.
Cela s’explique par la rareté des biens par rapport à la demande, qui permet à Paris d’être épargné par la décote liée à la valeur verte.
Dans les autres villes, cette décote est bel et bien constatée. Par rapport aux logements étiquetés A, les biens classés E, F ou G subissent :
- 4 % de décote dans le pourtour méditerranéen (Nice, Toulon et Marseille) ;
- 10 % de décote dans les villes dynamiques comme Lyon et Montpellier ;
- Jusqu’à 15 % de décote à Rennes, Angers, Reims ou Dijon.
A contrario, une excellente étiquette énergétique permet de réaliser une plus-value intéressante par rapport au même logement classé D :
- + 16 % en Occitanie
- + 15 % en Bourgogne Franche Comté
- + 14 % en Normandie
- + 8 % en Auvergne Rhône Alpes
L’impact du DPE dépend du type de bien concerné
Les maisons individuelles sont plus durement touchées par la décote liée à la valeur verte que les appartements.
La décote est comprise entre :
- -3 à -19 % pour les maisons individuelles classées F ou G ;
- 0 à -11 % pour les appartements passoires thermiques.
En revanche, la plus-value réalisable grâce au classement DPE en étiquette A ou B oscille entre :
- + 3 à + 16 % pour les appartements ;
- + 3 à + 12 % pour les maisons individuelles.
Cela s’explique car les consommations d’énergie en maison individuelle sont plus élevées qu’en appartement. Les candidats acquéreurs le savent bien et cela leur permet de négocier les prix à la baisse.
Comment agir pour améliorer le DPE et la valeur de votre bien immobilier ?
Pour améliorer votre DPE et ainsi augmenter la valeur de votre bien, la réalisation de travaux est nécessaire :
- Améliorer l’isolation de l’enveloppe du bâtiment. L’isolation thermique permet de mieux conserver la chaleur de chauffage en hiver et d’améliorer le confort d’été. Cela concerne l’isolation des murs, fenêtres, planchers et de la toiture ;
- Remplacer le système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire par un modèle performant et économe. Le recours aux énergies renouvelables (géothermie, solaire et biomasse) est valorisé dans le calcul de l’étiquette énergétique ;
- Mettre en place un système de ventilation mécanique contrôlée (VMC) pour amener de l’air sain dans le logement et évacuer l’air vicié.
Pour connaître avec précision les priorités de travaux énergétiques dans votre logement, vous pouvez réaliser un audit énergétique. Celui-ci permet de :
- Lister les travaux à réaliser par ordre de priorité ;
- Obtenir une estimation du coût des travaux ;
- Simuler le gain énergétique et l’étiquette atteinte au DPE après réalisation.
Le simple fait de passer d’une étiquette D à C, permet une plus value de 5 % sur la valeur de votre bien !
