Vous souhaitez maximiser vos avantages fiscaux ? Le dispositif de défiscalisation Pinel est encore en vigueur en 2024. Après 10 ans de bons et loyaux services, celui-ci sera supprimé au 31 décembre 2024.
D’ici là, de nombreuses opportunités d’investissement locatif sont possibles. Le gouvernement a étendu les zones d’éligibilité au dispositif Pinel a de nouvelles communes.
Zoom sur les nouvelles zones Pinel et où il faut investir en 2024 pour maximiser vos avantages fiscaux !
Comment fonctionne le dispositif Pinel en 2024 ?
Le dispositif Pinel consiste à faire bénéficier les particuliers, d‘une réduction d’impôt pour l’achat d’un logement neuf destiné à la location nue. Le propriétaire doit s’engager sur une durée de location durant laquelle le bien est loué à un loyer plafonné, inférieur au prix du marché.
Plus l’engagement sur la durée de location est long, plus l’avantage fiscal est élevé pour le propriétaire. Cela permet de densifier l’offre de logements abordables dans les zones en tension locative.
L’info MeilleuresAgences
Pour louer un logement en Pinel, les locataires doivent respecter un plafond de ressources qui dépend de la composition familiale et de la zone géographique du bien concerné.
Depuis le 1er janvier 2024, la réduction d’impôt permise par le dispositif Pinel a été revue à la baisse :
- 9 % du prix d’acquisition pour un engagement de location de 6 ans ;
- 12 % du montant du bien immobilier avec un engagement de location de 9 ans ;
- 14 % pour un engagement de 12 ans.
Pour continuer à bénéficier des taux de réduction antérieurs, il faut que le logement respecte de nouveaux critères. Cette possibilité est offerte par le dispositif Pinel + pour les logements qui respectent :
- Des critères de performances énergétiques et environnementaux supérieurs à la réglementation thermique en vigueur (RE 2020) ;
- Une qualité d’usage et de confort définie par décret
- Ou qui sont situés dans un quartier prioritaire de la ville (QPV)
En 2024, le Pinel + fait bénéficier le propriétaire de la réduction d’impôt suivante :
- 12 % pour un engagement de 6 ans ;
- 18 % pour un engagement de 9 ans ;
- 21 % pour un engagement de 12 ans.
Quelles sont les zones éligibles au Pinel en 2024 ?
À l’origine, le dispositif Pinel était réservé aux communes en zones tendues. Celles-ci présentent un fort déséquilibre en l’offre de logement et la demande ce qui rend difficile l’accès au logement. Le territoire est ainsi découpé en plusieurs zones :
- A bis ;
- A ;
- B1 ;
- B2 (plus éligible au dispositif Pinel depuis 2020) ;
- C (exclue du Pinel depuis 2017).
Un arrêté du 2 octobre 2023 est venu modifier l’article D204-1 du Code de la construction et de l’habitation. Le zonage géographique du Pinel a été étendu, permettant l’éligibilité au dispositif à de nouvelles communes.
Dans les faits, ce sont 200 communes qui ont été impactées par cette mesure :
- 140 n’étaient pas éligibles et le sont devenues ;
- 60 ont été reclassés en zone A.
D’autres communes ont également été réaffectées en zone B1 pour s’adapter aux évolutions du marché immobilier locatif. Un simulateur est à disposition pour connaître le zonage géographique Pinel de votre commune.
Cela crée une aubaine :
- Pour les communes concernées qui attirent de nouveaux investisseurs afin d’augmenter le parc locatif de leur commune ;
- Pour les locataires qui bénéficient d’une revalorisation des plafonds de ressources. Ils seront plus nombreux à pouvoir bénéficier d’une location aux conditions de loyer du Pinel ;
- Pour les investisseurs, qui bénéficient de nouvelles opportunités géographiques pour défiscaliser. Le reclassement d’une zone B1 à une zone A permet également d’appliquer un loyer supérieur de 2,63 €/m2 atteignant 13,56 €/m2.
Où faut-il investir pour maximiser vos avantages fiscaux ?
Plusieurs éléments sont à prendre en compte pour mesurer l’avantage fiscal de votre investissement en loi Pinel :
- La durée d’engagement de location ;
- Le zonage géographique ;
- Le dispositif Pinel ou Pinel +.
Pourquoi investir en zone A bis ?
La zone A bis regroupe les principales communes d’Ile-de-France dont Paris. Ces communes font partie des plus chères pour l’acquisition d’un logement. Grâce à la réduction d’impôt, il est possible de déduire une part significative de ce montant d’acquisition.
Selon les statistiques, près de 50 % des logements d’Ile-de-France sont des passoires énergétiques. Cela implique que ces logements seront progressivement retirés du marché locatif.
En investissant dans cette zone A bis, vous mettez en location un appartement neuf, répondant aux dernières normes de performance énergétique. Cela permet de minimiser le risque de vacance locative tout en bénéficiant du montant de loyer au mètre carré le plus élevé de la loi Pinel (18,25 € en 2023) !
Pourquoi investir en zone A ?
La zone A concerne les villes de province dont le marché immobilier est très tendu. Cela regroupe :
- Certaines communes situées sur la Côte d’Azur ;
- Les grandes métropoles et leur agglomération (Bordeaux, Lille, Lyon, Montpellier…) ;
- Les communes frontalières avec la Suisse ;
- De nombreuses villes touristiques.
L’investissement en Pinel dans cette zone permet de profiter :
- D’un plafond de loyer de 13,57 €/mètre carré en 2023 ;
- D’un prix d’acquisition généralement moins élevé qu’en zone A1 ;
- D’une tenson locative élevée minimisant les risques de vacance locative.
Pourquoi investir en zone B1 ?
La zone B1 du Pinel concerne de nombreuses villes secondaires ou d’outre-mer ainsi que les villes en phase de réindustrialisation (Dunkerque, Auxerre…).
L’élargissement du zonage à ces communes permet de nouvelles opportunités pour les investisseurs.
Les prix d’acquisition sont mesurés et les montants de loyers (10,93 €/m2 en 2023) permettent d’envisager une bonne rentabilité.
Il faut néanmoins veiller à choisir une commune qui bénéficie d’une demande locative suffisante pour éviter les périodes de vacance. En effet, si vous ne parvenez pas à louer votre bien, l’avantage fiscal Pinel est réduit à néant.
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, tout logement Pinel doit être loué en continu pendant la durée d’engagement de location. En cas de vacance locative, celle-ci est limitée à 12 mois après quoi, le propriétaire devra rembourser les avantages fiscaux perçus !
